איך להתמודד עם גזרות כחלון במיסוי הנדל"ן ומיסוי דירה שלישית

 דעתי האישית על שר האוצר כחלון אינה רלוונטית, פגשתי אותו לפני 3 שנים באירוע של יועצי מס שהיה כמו מופע סטנד אפ על המהפכה בסלולר שרובם מרגישים שנגעה בכיסם מבלי להסתכל על הצדדים השליליים שלה כמו הפגיעה בפנסיות שלנו בעקבות תספורות למחיקת חובות כמו למשל של נוחי דנקנר שהחזיק בסלקום

דעתי האישית היא שמחירי הנדל"ן הולכים לעלות בעוד 100% תוך עשור ובמיוחד במקומות שעוברים מהפך כמו פתח תקוה ובת ים אשר הרכבת הקלה לתל אביב תנגיש את הגישה המהירה למרכז תל אביב (כ-15 דקות נסיעה, כל 3 דקות בשעות השיא). הסיבות לעליות המחירים בנדל"ן הם רבות ואין ספק שאחת הסיבות המרכזיות הינה מס הרכישה שעלה ל-8% לדירה שניה. מס הרכישה הוא אחד הגורמים העיקרים לעליית מחירי הנדל"ן מאחר שאדם שקנה ב-100 ושילם 8% מס רכישה לעולם לא ימכור פחות מ-108 ומאחר ושוק הנדל"ן עדין מהווה את האלטרנטיבה הכי טובה להשקעה כיום בישראל המחירים ימשיכו לעלות. דרך אגב אם חשבת להשקיע באירופה או במקומות אחרים בעולם אז חשוב שתדעו שממוצע הילודה בישראל הינו 3 (ערבים 4, חרדים 6) לעומת אירופה שהממוצע שם הוא 1.4 ובשביל לשמור על אותו גודל אוכלוסייה צריך 2.1 כך שאם תעשו את המתמטיקה תבינו היכן הביקושים לנדל"ן לא הולכים לרדת.

לפני זמן מה פרסמתי מאמר על הדרך הנכונה להתחמק ממס הרכישה למי שאין נדלן, תוכלו לקרוא על כך במאמר "גם אתה יכול להשקיע בנדלן עם המעט כסף שחסכת"  

מה בכל זאת תוכלו לעשות בכדי להתמודד מול ה-8% מס רכישה

•  דירת מגורים הינה דירה שיש בה אמבטיה, שירותים ומטבח, יתכן ויש ביכולתכם להוציא אחד מאלו מדירת המגורים ועדין להשכירו לדוגמא השכרה לגן ילדים בלי מטבח (משתמש בקייטרינג) או השכרה למשרד רואי חשבון ללא אמבטיה.
• בשנה שעברה פורסם פס"ד שלמי בעליון שקבע כי בנ זוג שערכו הסכם ממון מאושר בבית משפט ומתנהגים בפועל כך שכל נכס שייך לבן זוג אחר יוכל כל בן זוג בנפרד ליהנות מהיתרונות של תא משפחתי, החל מפטורים על מכירת נכס יחיד, רכישת דירה בפטור ממס רכישה כאשר הנכס רשום על שם בן הזוג ואפילו אולי קבלת תקרת שכר דירה פטור נפרדת עבור כל אחד מבני הזוג של 5070 ש"ח לשנה. מדובר בתכנון מס אגרסיבי למדי לטעמי אשר צפוי להיתקל בהתנגדויות הן ע"י פקיד השומה והן על די מיסוי מקרקעין, יחד עם זאת למי שזה יכול להביא חסכון מס מהותי כדאי לשקול זאת. אנחנו בחברת מנטו מציעים חבילה הכולל טיפול ע"י עורכי דין מטעמנו, הן בהכנת הסכם ממון מתוכנן היטב למטרה זאת ואישורו בבית המשפט והן בליווי ההליכים מול פקידי השומה ומיסוי מקרקעין בעלות של החל מ-50,000 ש"ח+מע"מ (סכום זה לא כולל מקרה בוא ימשכו ההליכים לערעור בבית המשפט)
• אפשרות נוספת הינה הקמת חברת בית והעברת דירות קיימות אל חברת הבית ע"פ סעיף 104 לפקודה כלומר העברה מיחיד לחברה ללא ביצוע מכירה ובתשלום של חצי אחוז מס רכישה, פעולה כזאת תאפשר ליחיד להתנקות מכל דירות המגורים שברשותו ולרכוש שוב דירה כאילו הינה דירתו היחידה בתשלום מס רכישה מופחת להבדיל ממס שבח שסופר גם את הדירות שבבעלות חברה באחזקתנו. גם כאן מדובר בהוצאות נוספות של אחזקת חברה והקמתה ובביצוע המעבר של הנכסים והעלות המוערכת לביצוע הינה החל מ-35,000 ש"ח לשנה הראשונה (עלות הקמת חברה+ביצוע 104+ניהול שוטף של החברה+הגשת דוחות חברה+העברת בעלות על נכס אחד) ו-15,000 ₪ לכל שנה נוספת. למי שהמס של כחלון לדירה שלישית יעלה מעל 15,000 וגם יכול לחסוך במס רכישה שווה לשקול צעד זה.
• המידע המפורט במאמר זה הינו כללי ונדרש ון ספציי לכל מקרה מקרה ואין להסתמך על הרעינות המוצגים במאמר מבלי קבל יעוץ פרטני    

מיסוי דירה שלישית החל משנת 2017

אמנם החוק עבר ויכנס לתוקפו ב-1/1/2017 אך יש לא מעט בג"צים שהוגשו כנגדו ויש חברי כנסת שאף התחייבו שהם יחזירו כל מס שיגבה החוק למיסוי דירה שלישית, והאמת היא שהחוק כל כך מסורבל, מורכב ובלתי הגיוני, ובכל זאת כל עוד הוא קיים נתייחס לדברים שנקבעו:

•  קודם כל נבדוק האם אתם בכלל נכנסים לתחולת החוק למיסוי דירה שלישית, והכלל שנקבע הוא למדוד האם יש לכם אחזקה במעל ל-249% בדירות מגורים, כאשר להגדרת דירת מגורים על פי חוק מיסוי דירה שלישית סגרו כל פתח להתחמקות, כך שדירת מגורים שמשמשת למשרד ואין בה מטבח ואמבטיה אך בתב"ע רשום שיעודה למגורים תספר כדירת מגורים בניגוד להגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין וכך בדומה קבעו שמחסן שרשום כמחסן אך בפועל משמש למגורים גם הוא יכלל וכך גם הדירות אשר בחברות בבעלותכם, וזאת כמובן הן בכדי למנוע התחמקות קלה מהחוק והן בכדי להגדיל את כמות החייבים על פי החוק. נדגיש כי לאור הקביעה שמי שיש לו 249% לפני שרצים להעביר לילדים במתנה את הדירה השלישית שווה לבדוק עוד אפשרויות כמו למשל להעביר רק 51% מהדירה השלישית
• אם נכנסתם לחוק אז צריך להבין מה גובה המס, וגובה המס נקבע על 1% משווי כל הנכסים (להלן הסכום הקובע) למעט השניים הראשונים על פי בחירה ועד תקרה של 18,000 לשנה. קל יותר לחשב את ההקפה של האלקטרון סביב הפרוטון מאשר להבין את צורת החישוב של "הסכום הקובע" (10 בחזקת "המעריך" שהוא מורכב מ-4.421 בהפחתת 2.2% ממכפלת ערך פריפריאליות בערך חברתי-כלכלי, בתוספת הסכום המתקבל מצירוף של כל אלה:  79.7% מ"מקדם שטח הדירה" (לוגריתם לפי בסיס 10 של שטח הדירה לפי החיוב בארנונה)+ 7.8% מהערך החברתי-כלכלי+ 8% מערך הפריפריאליות+2.8% מהתוצאה של העלאת ערך המדד החברתי-כלכלי בחזקת 2+ 2% מהתוצאה של העלאת ערך מדד הפריפריאליות בחזקת 2).
  אם הצלחתם להבין כנראה שיש לכם תואר שמיני במדעי כחלון, ובכדי לפתור לכם את הבעיה הם יפרסמו סימולטור לחישוב המס על דירה שלישית שיעשה לכם את החישוב, רק שהסימולטור יהיה זמין רק בעוד כמה חודשים ורק אז באמת תוכלו לדעת מה סכום המס הצפוי. כמו כן בכדי להכנס לחישוב תצטרכו לדעת את שטח הדירות ולצורך כך נתנו לכם אפשרות לבחור בכל דרך שתראה את התוצאה הנמוכה ביותר או ארנונה או טאבו או היתר הבנייה, כלומר עליכם להתאמץ מעט ולהשיג את הנטו הטוב ביותר שתוכלו בכדי לצמצם את שטח הדירה ובכך להקטין את המס
• הדיווחים יבוצעו פעמים בשנה והתשלום גם יהיה יחסי אם החזקתם בנכס רק חלק מהשנה, ובשנת 2017 הדרישה היא שתבצעו את הדיווח בעצמכם, כאשר הדיווח הראשון יהיה ב-30 ביוני בגין 6 החודשים הראשונים של 2017 והחל מ-2018 על סמך הדיווחים ישלחו לכם אוטומטית שומות שאם משהו השתנה תצטרכו לבקש לתקנם. כמו כן נקבע שמי שלא ידווח וישלם במועד יוטל עליו כפל קנס
• לצד כל זאת נקבעו גם מתנות בהפחתת מס השבח למי שימכור את הדירות ואף ינתנו מסלולי השקעה פטורים ממס, וזאת לאלו שימכרו את דירתם בין ינואר לאוקטובר 2017. בכל מקרה אנחנו מציעים לבוא לשעת יעוץ ותכנון בטרם נקיטת הליכים כמו מתנות לילדים כי יש הרבה אספקטים שיש לבחון לגבי ההשלכות של פעולות כאלו כמו למשל שהילד לא יוכל לקנות דירה בלי לשלם מס רכישה ועוד ועוד תקלות שחובה לבדוק, שעת יעוץ על כך עולה רק 1000 ש"ח +מע"מ ויכולה לחסוך לכם המון.

דיווח על דירה שלישית ומכירה של דירה וקבלת מענק

• בכדי לחשב את גובה שווי הדירה ניתן להזין בסימולטור של רשות המיסים למס ריבוי דירות את הכתובת והשטח של הדירה, שימו לב כי את השטח תוכלו להזין לפי הנמוך מבין הארנונה, היתר הבניה או הטאבו והתוצאות הן בדרך כלל 60%-70% משווי השוק
• לאחר שיש לכם את השווי של כל הדירות, נבחן באם כל הדירות למעט היקרה ביותר אינם עולים על 1,150,000 אז אתם פטורים, ואם התוצאה היא בין 1,150,000 ל-1,400,000 אז נעשה חישוב לגבי פטור חלקי לפי הנוסחה הבאה:
  (הסכום שחרג מעבר ל-1,150,000 כפול 5.6) כפול (שווי הדירה השלישית חלקי התוצאה) ורק סכום זה יהיה חייב במס של 1%. לצורך זה הוקם גם סימולטור לבדיקת זכאות או פטור חלקי
• את הדיווח והתשלום יש לבצע עד ה-30/6 בעבור מחצית השנה הראשונה ועד ה-31/12 בעבור מחצית השנה השנייה
• בשנת 2017 יש להגיש עד ה-31/03/17 טופס הצהרה על ריבוי דירות לשנת 2017
• על כל שינוי או מכירה יש להגיש הצהרה תוך 30 יום ובמקרה של מכירה יש להגיש טופס דיווח על מכירת דירה ע"י חייב במס ריבוי דירות ובקשה לקבלת מענק בגין מכירת הדירה
• למוכרים דירה עד ה-1/10/17 ינתן פטור רטרואקטיבי מתחילת השנה על הדירה הנמכרת או אחרת באותו יחס ימים ממס ריבוי דירות ובתנאי שאין מדובר במכירה לקרוב
• בכדי לקבל מענק של עד 85,000 (הפחתה מהשבח החייב) נקבעו מספר כללים והם: המכירה תבוצע עד 1/10/17 (טיפ חשוב: יש לבחון זכאותכם למס לינארי בתקופת המעבר), לא מדובר במכירה לקרוב, לא ירכוש דירה אחרת עד סוף 2020, המכירה היא רק לחסר דיור או משפר דיור (טיפ חשוב לעו"ד לשים הערה בחוזים על כך) וישנם עוד מקרים מיוחדים. ניתן יהיה לקבל את המענק עד 3 פעמים